Entrevista com o empreendedor ou seus representantes, apresentação do escopo de serviços de coordenação, compreensão das necessidades e avaliação das demandas específicas.

Discussão quanto à forma de atuação e aos limites de responsabilidade da coordenação de projetos Definição dos parâmetros específicos para a atuação da coordenação de projetos no empreendimento em pauta

Contratante

• Expectativas do empreendedor, investidores, financiadores, clientes finais e demais agentes envolvidos (observação1)
• “Conceitos”, estratégias e padrões de atuação do empreendedor
• Tecnologias construtivas pretendidas
• Limitações de orçamento (budget)
• Limitações de prazos de projeto, gerais e por etapas
• Limitações de prazos de execução
• Definições prévias para o produto

• Ata de reunião com o empreendedor ou seus representantes
• Escopo de coordenação de projetos acordado com o contratante
• Proposta técnica para serviços de coordenação de projetos (observação 2)
• Primeira versão do Programa de Necessidades (briefing geral) do empreendimento

1. A formalização do relacionamento entre a coordenação de projetos, empreendedor e projetistas é fundamental para garantir seu comprometimento com os objetivos técnicos do empreendimento.

2. A proposta técnica para serviços de coordenação de projetos deve levar em conta as atividades já desenvolvidas pelo empreendedor e demais agentes envolvidos. Esta atividade inicial poderá ocorrer em fase mais adiantada do desenvolvimento dos projetos e será necessário, nesse caso, conhecer e analisar essas atividades até então realizadas, para adequação do escopo de coordenação de projetos.

Análise das características do lote quanto ao zoneamento e exigências relativas aos coeficientes de utilização, categorias de uso e ocupação e demais regulamentações incidentes. (Observação 1)

Projetistas (observação 2)

• Boletins de Dados Técnicos (BDT’s)
• Leis municipais, estaduais e federais
• Tabelas e quadros indicativos das exigências do zoneamento quanto ao uso e ocupação do solo
• Diretrizes de infraestrutura (água, esgoto, energia, etc.) e ambientais (vegetação, mananciais, etc.)
• Diretrizes de possíveis obras públicas no entorno para assunto relacionado a desempenho acústico

Contratante

• Restrições contratuais de uso e ocupação, se indicadas em escritura do registro de imóveis
• Informações se o produto pretendido, atenderá itens de sustentabilidade e qual grau pretendido

• Planilha das restrições legais.

1. Atentar para a análise das características do solo quanto a possíveis contaminações ou riscos geológicos.

2. Em termos essenciais, a coordenação de projetos deve tomar ciência e analisar o trabalho realizado pelos projetistas, quanto às restrições legais e de uso e ocupação; opcionalmente, em certos projetos, pode ser a própria coordenação a desempenhar tais atividades.

• Análise crítica dos Estudos Preliminares, face à viabilidade construtiva, técnica e financeira do empreendimento
• Consulta formal a especialistas, para desenvolvimento das características técnicas do produto concebido
• Definição dos tipos de projetos necessários em acordo com as exigências técnicas do empreendimento, incluindo o escopo das atividades de projeto (observações 1 e 2)

Contratante

• Análise de viabilidade financeira
• Análise de viabilidade construtiva e características do desempenho pretendido
• Características requeridas dos projetistas
• Diretrizes para desenvolvimento dos projetos

Projetistas

• Estudos Preliminares (EP)

• Relatório de avaliação da concepção do produto
• Planilha de especialidades e escopos de projetos requeridos
• Eventual sugestão de projetistas habilitados para as especialidades e escopos de projetos requeridos

1. A formalização dos contratos com os projetistas é fundamental para garantir seu comprometimento com os objetivos técnicos do empreendimento e para o perfeito desenvolvimento da coordenação.

2. A referência para o escopo de uma especialidade de projeto deverá partir do respectivo escopo elaborado pela entidade setorial, sempre que disponível. As diretrizes para o desenvolvimento dos projetos deverão levar em consideração os padrões já estabelecidos pelo empreendedor nesse tema.

Discussão e definição conjunta com o empreendedor dos requisitos para desenvolvimento dos trabalhos de coordenação de projetos, quanto a:

• Prazos para conclusão de atividades
• Softwares de desenvolvimento dos serviços
• Padronização de nomenclaturas de arquivos eletrônicos
• Ferramenta colaborativa para a gestão do processo de projeto
• Locais de reuniões técnicas

Contratante

• Confirmação da viabilidade financeira do empreendimento (observação 1)
• Tempo e demais recursos disponíveis para as atividades de projetos
• Necessidades e padrões do empreendedor quanto à gestão das atividades de projeto
• Definição do uso de sistema de classificação da informação da construção – BIM

• Relação de recursos necessários ao desenvolvimento dos projetos, incluindo estimativa dos honorários dos projetistas (observação 2)

1. A confirmação da viabilidade financeira do empreendimento é necessária para que a coordenação de projetos e os projetistas tenham segurança quanto às próximas etapas a serem cumpridas.

2. A análise das propostas de prestação de serviços dos projetistas e a assessoria para contratação dos projetistas são consideradas parte das “atividades específicas”, não sendo obrigatoriamente atribuição da coordenação de projetos.

• Definição das necessidades e a periodicidade de reuniões, de acordo com as exigências para a definição e consolidação de assuntos e/ou projetos em suas respectivas fases
• Convocação dos participantes por meio de documento próprio, indicando o dia, local, hora e tempo da presença requerida, como também a pauta dos assuntos para o prévio conhecimento dos participantes e, se necessário, os documentos a serem apresentados
• Registro, nas atas de reunião, dos assuntos debatidos e decisões tomadas, assim como as providências e responsabilidades

Contratante

• Prazos e metas para a definição e consolidação de projetos em suas respectivas fases
• Parâmetros para controle do processo quanto aos custos e demais recursos envolvidos

• Fluxograma de atividades (observação 1)
• Cronograma físico de atividades
• Pautas e atas de reunião (observação 2)

1. O fluxograma de atividades deverá ser elaborado a partir dos parâmetros definidos pelo empreendedor e, também, considerando-se os processos internos de cada um dos projetistas (e demais agentes) envolvidos.

2. A coordenação de projetos deve promover reuniões entre contratante, construtor, projetistas e eventuais especialistas, para definir e formalizar claramente todas as decisões, observações e recomendações.

• Revisão do cronograma de projeto (responsabilidades, interdependências, produtos parciais e finais, datas limites, precedências e marcos de projeto acordados com a construtora / incorporadora / empreendedor)
• Monitoramento sistemático do processo a fim de tomar ações corretivas em tempo hábil, caso haja necessidade
• Reprogramação das atividades de maneira a garantir o atendimento das necessidades da construtora / incorporadora, caso seja verificado um provável atraso por parte de um ou mais membros da equipe. (Observação 1)

Contratante

• Definição das necessidades e datas limites

Projetistas

• Compromisso de informar o andamento dos projetos, inclusive um possível atraso, em tempo hábil para tomada de ações corretivas por parte do coordenador

• Cronograma de projeto atualizado, no caso de uma reprogramação (observação 2)
• Cronograma financeiro de desembolso de projeto atualizado se fizer parte deste escopo

1. É recomendável a utilização de redes de precedências com indicação do caminho crítico, abrangendo as inter-relações entre as especialidades e as interações com o poder público, considerando prazos exequíveis de forma a facilitar o controle do processo.

2. O cronograma deve ser uma ferramenta dinâmica, devendo ser atualizado constantemente, a cada etapa concluída ou quando houver uma reprogramação, podendo ser utilizado como um registro do desenvolvimento do projeto e base para novos empreendimentos.

• Definição de critérios de qualificação para que as propostas técnicas sejam equalizadas e definidas previamente ao início das atividades dos projetistas (observação 1)
• Análise da documentação, das qualificações técnicas e das estruturas produtivas dos projetistas e auxílio à definição dos contratados

Contratante

• Propostas técnicas de projeto solicitadas e recebidas (observação 2)
• Parâmetros de preço de projetos
• Avaliações dos projetistas em empreendimentos anteriores, quando houver

Projetistas

• Currículos e acervos técnicos
• Capacitação empresarial quanto à pessoal e equipamentos

• Planilha descritiva com análise das características das empresas de projeto quanto à capacitação empresarial, atuação no mercado e preços das propostas
• Indicação de projetistas habilitados para as especialidades e escopos de projetos requeridos

1. Exemplos de critérios para qualificação de projetistas:

• Análise do portfólio de projetos
• Consulta a outros clientes do projetista e a outros projetistas que já trabalharam na mesma equipe que ele, para avaliar seu potencial de relacionamento
• Análise da organização interna e dos recursos da empresa de projeto
• Análise dos currículos do responsável técnico e da equipe interna da empresa de projeto

2. Questões relativas à saúde financeira e à conformidade jurídica, fiscal e tributária dos projetistas cabem ao contratante.

• Definir diretrizes, parâmetros e padrões construtivos visando à adoção de critérios de custos inicial e global, compatibilidades com os demais sistemas tecnológicos presentes no empreendimento, desempenho ao longo da vida útil e estágio tecnológico da empresa construtora, caso esteja definida

• Analisar alternativas de processos construtivos para o empreendimento

Contratante

• Expectativa de investimento para execução das obras
• Prazos de projeto, construção, vendas e operação (ocupação ou funcionamento)
• Expectativas quanto à qualidade e ao padrão do produto

• Recomendação do processo construtivo a ser adotado para o empreendimento

• Consulta os OTP’s (Órgãos Técnicos Públicos municipais, estaduais e federais, de administração direta ou indireta) (observação 1)

• Obtenção das regulamentações e fichas/planilhas com as diretrizes e restrições quanto a zoneamento, ocupação do solo, infraestrutura, meio ambiente, tráfego aéreo, tráfego de veículos, proteção e combate a incêndio, proteção sonora, tratamento de resíduos domésticos ou industriais, contaminação de solos, etc., para fins de auxílio às atividades de concepção dos projetos

Contratante

• Imposto Predial e Territorial Urbano
• Imposto Territorial Rural, (quando for o caso)
• Croqui de localização do terreno quanto a logradouros ou divisas, (quando rural)

• Planilha descritiva com análise das regulamentações e/ou fichas/planilhas que dizem respeito ao empreendimento

1. Fazer também consulta à Marinha, ou outros órgãos controladores de território, quando for o caso.

Estabelecer valores e/ou percentuais de custos de: aquisição de terrenos, projetos, custos administrativos, custos financeiros, impostos, construção, publicidade e de impostos, que permitam a análise comparativa com empreendimentos semelhantes para fins de subsídio à avaliação da viabilidade financeira do empreendimento.

Contratante/Empreendedor

• Indicadores de custos de empreendimentos anteriores (se houver)
• Valor Global de Venda (VGV) potencial

• Planilha com valores e/ou percentuais dos custos do empreendimento

Identificação, por meio de pesquisas próprias ou realizadas por empresas específicas, as demandas, as ofertas e os seus preços de venda e ocupações de unidades; infraestrutura; faixas de renda da região; assim como as características e necessidades dos potenciais clientes

Contratante (caso haja a proposição de um produto)

• Características tipológicas e valores de venda do produto

Pesquisas imobiliária e socioeconômica

Identificar e selecionar os terrenos ou imóveis sob os aspectos de documentação legal, topográficos e cadastrais, geográficos, de uso e ocupação, infraestrutura urbana, meio ambiente, sondagem (água/ resíduos), tipologia do produto, vocações ou especificidades (“nichos”) de produtos imobiliários, dimensões do empreendimento a construir ou reformar, preço de compra e condições de pagamento

Consultar, quando necessário, um especialista em solos para o conhecimento das características de fundações e contenções do terreno que possam comprometer a viabilidade técnica e financeira do empreendimento

Contratante/Empreendedor

• Definição do segmento de mercado e região de atuação
• Tipologia do produto (se houver)
• Preço/m2 do terreno para compra
• Condições de pagamento do negócio (aquisição / permuta)

• Relatório analítico dos terrenos ou imóveis selecionados

• Definição das etapas e prazos necessários para o desenvolvimento dos projetos, consideradas as demandas dos projetistas
• Definição de projetos que necessitam aprovações em concessionárias, autarquias ou outros órgãos de administração indireta, como: Corpo de Bombeiros (pressurização), Concessionária de energia (câmaras, pads, etc.), Concessionária de água e esgoto, concessionária de gás etc., com ou sem a participação de especialistas.
• Definir as soluções para pontos específicos do produto, com apoio de especialistas, tais como: Esquadrias, vedações fachadas, desempenho acústico, impermeabilização, luminotécnica, etc.

Contratante/Empreendedor

• Aprovação formal dos produtos da Fase A (Observação 1)
• Características finais do produto concebido (Observação 2)
• Parâmetros financeiros do empreendimento

Projetistas

• Cronograma detalhado da respectiva especialidade de projeto

• Cronograma revisto das atividades de projeto
• Relatórios de análise de elementos entregues pelos projetistas e das observações produzidas pelos especialistas
• Matriz de interfaces técnicas

1. A aprovação formal dos produtos da fase anterior inclui, além deste, os demais escopos de projeto.
2. Caso o produto irá possuir alguma certificação de sustentabilidade, deverá ser contratado especialista para obtenção de certificação

• Definição e comunicação dos procedimentos para geração e troca de informações
• Implementação dos procedimentos definidos e do sistema de informações para desenvolvimento dos projetos (observação 1)
• Coordenação do fluxo de informações, segundo as necessidades de uma dada interface, garantindo a acessibilidade das informações aos membros da equipe envolvidos, evitando, porém, falta ou excesso de informações para cada um deles (observação 2 e 3)

Contratante

• Padrões e procedimentos para geração e troca de informações adotadas em seus empreendimentos
• Manuais de diretrizes e soluções padronizadas de projeto, (se houver)

Projetistas

• Compromisso formal de respeito aos procedimentos estabelecidos e, segundo a especialidade, com a leitura/análise solicitada para a documentação gerada

• Sistema de informações e procedimentos definidos e implementados

1. Os recursos e procedimentos adotados para o fluxo de informações devem garantir a rapidez, confiabilidade e rastreabilidade do processo de projeto.
2. O fluxo de informações deve incluir, além de documentos e dados, também o registro de informações geradas em telefonemas, mensagens eletrônicas, “fax”, reuniões informais e outros.

3. Caso haja uso do sistema BIM, o coordenador do projeto deverá administra-lo de modo “general manager”

• Análise crítica das interfaces técnicas e sua discussão com os componentes da equipe de projeto, para que eles contribuam ou tenham ciência, conforme o caso
• Definição das soluções para as interfaces técnicas, que serão detalhadas posteriormente

Projetistas

• Relatórios de análise, por especialidade de projeto

• Relatórios de identificação e de descrição das alternativas para solução das interfaces técnicas dos projetos (observação 1)
• Eventual reformulação da equipe de projeto, com agregação de consultorias ou projetos específicos

1. As decisões devem ser claramente documentadas, de modo a gerar o compromisso dos envolvidos.

• Planejamento das reuniões: definição dos seus objetivos, ordenação dos tópicos da pauta, definição dos participantes, horários (com escalonamento), infraestrutura necessária, etc.
• Convocação dos participantes informando claramente o objetivo da reunião, tópicos a serem discutidos, data, local, horário de início e fim, documentos e informações a serem levados, etc.
• Condução da reunião de acordo com o planejamento elaborado a fim de atingir os objetivos preestabelecidos
• Registro das decisões relevantes e os motivos que levaram a elas, de maneira ordenada, possibilitando seu futuro rastreamento
• Registro das tarefas a serem desenvolvidas, responsáveis e prazos.

Contratante / coordenador / projetistas

• Produtos gerados nos itens anteriores da Fase B (B001 a B003)
• Relatório de análise crítica dos projetos
• Convocação para reunião com pauta definida
• Coordenação das pautas individuais
• Preparação para realização das reuniões (logística, confirmação de presença dos envolvidos, catering, etc.)

• Atas das reuniões contendo todas as informações, interfaces, definições assumidas, prazos acordados e responsabilidades estabelecidas, a fim de ficarem perfeitamente documentadas as decisões tomadas
• Listas de pendências com prazos e responsáveis pela resolução
• Validação das atas e listas de pendências (observação 1)

1. A finalização de cada uma das pendências definidas em uma dada reunião, com as respectivas soluções estabelecidas e validadas, deve ser acompanhada pelo coordenador e transmitida aos interessados.

Coordenação da validação dos projetos após as análises e revisões, em função das interfaces e comentários dos especialistas, de forma a liberá-los para as aprovações. (Observação 1)

Acompanhamento/supervisão dos processos de aprovação dos projetos nos OTPs

Do contratante

• Parâmetros de custo, tecnologia, prazos e demais restrições adotadas no Programa de Necessidades.
• Validação final do produto, cujas interfaces técnicas foram solucionadas, para obtenção das aprovações. (Observação 2)

Dos projetistas

• Observações e recomendações que deverão ser seguidas para que se obtenham as aprovações
• Ciência formal do produto final validado

• Produto validado
• Definições e orientações para início da Fase C

1. A coordenação de projetos deve supervisionar a aprovação dos projetos, ainda que ela seja de responsabilidade de outrem, para se manter devidamente informada de todo o processo.

2. A validação dos projetos deve ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto anteriormente definido, ou adequação do produto às exigências, em tempo hábil, informando o seu resultado ao contratante, para efeito de liberação do pagamento de etapas de projeto.

• Coordenação da elaboração dos memoriais descritivos feita pelos projetistas, coerentes com o processo construtivo adotado.
• Análise crítica dos desenhos de venda
• Acompanhamento e análise na elaboração da maquete
• Acompanhamento na elaboração do estande de vendas, incluindo uma eventual explanação sobre o produto aos corretores.

Dos projetistas:

• Disponibilidade para cooperar com a criação dos memoriais e o desenvolvimento da unidade modelo
• Elaboração dos memoriais específicos de cada atividade e cooperação no desenvolvimento da unidade modelo

• Memoriais descritivos de todas as especialidades validados
• Desenhos de venda validados
• Maquetes validadas
• Unidade modelo validada

1. Os memoriais descritivos do produto, desenhos de venda, estande de vendas, maquetes e unidade modelo devem ser desenvolvidos de tal forma que não haja incompatibilidades entre o produto aprovado e o produto a ser construído.

• Revisão do cronograma de projeto (responsabilidades, interdependências, produtos parciais e finais, datas limites, precedências e marcos de projeto acordados com a construtora / incorporadora / empreendedor) (Observação 1)
• Monitoramento sistemático do processo a fim de tomar ações corretivas em tempo hábil, caso haja necessidade.
• Reprogramação das atividades de maneira a garantir o atendimento às necessidades da construtora / incorporadora, caso seja verificado um provável atraso por parte de um ou mais membros da equipe.

Contratante:

• Definição das necessidades e datas limites

Projetistas:

• Compromisso de informar o andamento dos projetos e de seus processos de aprovação, inclusive um possível atraso, assim como a necessidade de atualização/complementação de documentação, em tempo hábil para tomada de ações corretivas por parte do coordenador.

• Cronograma de projeto atualizado, no caso de uma reprogramação.
• Cronograma financeiro de desembolso de projeto atualizado se fizer parte deste escopo

1. É recomendável a utilização de redes de precedências com indicação do caminho crítico, abrangendo as inter-relações entre as especialidades e as interações com o poder público, considerando prazos exequíveis de forma a facilitar o controle do processo.

2. O cronograma deve ser uma ferramenta dinâmica, devendo ser atualizado constantemente, a cada etapa concluída ou quando houver uma reprogramação, podendo ser utilizado como um registro do desenvolvimento do projeto e base para novos empreendimentos.

• Definição de critérios de qualificação para que as propostas técnicas sejam equalizadas e definidas previamente ao início das atividades dos projetistas (Observação 1)
• Análise da documentação, das qualificações técnicas e das estruturas produtivas dos projetistas e auxílio à definição dos contratados

Contratante

• Propostas técnicas de projeto solicitadas e recebidas
• Parâmetros de escopo e de preço de projetos

Projetistas

• Currículos e acervos técnicos
• Capacitação empresarial quanto a pessoal e equipamentos

• Planilha descritiva com análise das características das empresas de projeto quanto à capacitação empresarial, atuação no mercado, escopos e preços das propostas.
• Indicação de projetistas habilitados para as especialidades e escopos de projetos requeridos

1. Exemplos de critérios para qualificação de projetistas:

• Análise do portfólio de projetos
• Consulta a outros clientes do projetista e a outros projetistas que já trabalharam na mesma equipe que ele, para avaliar seu potencial de relacionamento.
• Análise da organização interna e dos recursos da empresa de projeto
• Análise dos currículos do responsável técnico e da equipe interna da empresa de projeto

• Elaboração das características e especificações dos subsistemas do edifício e métodos construtivos a utilizando os critérios de custos inicial e global do empreendimento, desempenho ao longo da vida útil, qualidade e padrão exigido

Contratante

• Definição do processo construtivo

Projetistas

• Participação na análise das características técnicas dos subsistemas e suas interfaces

• Relatório das alternativas para os das características e especificações dos subsistemas do edifício e métodos construtivos a adotar, adotando os critérios de custos inicial e global do empreendimento, desempenho ao longo da vida útil, qualidade e padrão exigido

• Consulta à legislação e aos OTP’s (Órgãos Técnicos Públicos municipais, estaduais e federais, de administração direta ou indireta) (observação 1)
• Obtenção das regulamentações e fichas/planilhas com as diretrizes e restrições quanto a zoneamento, ocupação do solo, infraestrutura, meio ambiente, tráfego aéreo, tráfego de veículos, proteção e combate a incêndio, proteção sonora, tratamento de resíduos domésticos ou industriais, contaminação de solos, etc., para fins de auxílio às atividades de concepção dos projetos

Contratante

• Escritura ou escritura primitiva, quando pertinente
• Matrícula e/ou certidão vintenária e/ou certidão de inteiro teor
• Restrições próprias do loteamento ou do condomínio
• Imposto Predial e Territorial Urbano
• Imposto Territorial Rural, quando for o caso
• Croqui de localização do terreno quanto a logradouros ou divisas, quando rural

• Planilha descritiva com análise das regulamentações e/ou fichas/planilhas que dizem respeito ao empreendimento

1. Fazer também consulta à Marinha, ou outros órgãos controladores de território, quando for o caso.

• Estabelecer valores e/ou percentuais de custos de: aquisição de terrenos, projetos, custos administrativos, custos financeiros, impostos, construção, publicidade e de impostos, que permitam a análise comparativa com empreendimentos semelhantes para fins de subsídio à avaliação da viabilidade financeira do empreendimento (observação 1)

Contratante

• Indicadores de custos de empreendimentos anteriores (se houver)
• Valor Global de Venda (VGV) potencial

• Planilha com valores e/ou percentuais dos custos do empreendimento

1. Esta atividade pode incluir análise de taxa de retorno, de velocidade de vendas, etc., conforme o interesse.

• Estimativa dos custos de cada subsistema de acordo com suas características e especificações

Contratante

• Definição dos subsistemas do edifício e métodos construtivos

Projetistas

• Especificações técnicas dos subsistemas

• Relatório analítico das alternativas para os métodos construtivos e respectivos custos

• Elaboração de memorial para a concorrência de contratação de empresa construtora
• Assessoria técnica para análise das propostas recebidas (Observação 1)

Contratante

• Parâmetros de custo de construção, “cultura” e demais requisitos colocados pelo empreendedor (Observação 2)

Projetistas

• Elementos de projeto suficientes para elaboração da proposta técnica e comercial da construtora

Construtoras

• Propostas técnico-comerciais
• Portfólio de obras executadas

• Planilha de análise das propostas

1. Exemplos de critérios para qualificação de empresas construtoras:

• Domínio tecnológico da construtora em relação ao processo construtivo definido
• Consulta a outros clientes da construtora
• Análise da organização interna e dos recursos técnicos da empresa construtora
• Análise dos currículos do responsável técnico e da equipe interna da empresa construtora

2. Questões relativas à “saúde financeira” e à conformidade jurídica, fiscal e tributária das construtoras cabem ao contratante.

• Encaminhar pedidos de protocolamento de projetos, requisições de informações oficiais, ou quaisquer outros serviços que necessitem da presença do coordenador de projetos no local do Órgão Técnico Público ou Concessionária
• Acompanhar os processos até sua conclusão

Contratante

• Procuração legal para a realização da atividade em questão
• Documentação pertinente (observação 1)

Projetistas

• Quaisquer documentos necessários à requisição oficial do pedido (observação 1)

• Protocolos e/ou documentos oficialmente expedidos pelo Órgão Técnico Público

1. Os documentos necessários, procedimentos e formato de requisição e resposta de cada órgão poderão variar segundo o órgão ou concessionária e segundo a localidade

• Relato de como será executado cada projeto especifico, das diferentes etapas na obra, dos materiais empregados e dos tipos de acabamentos, compatibilizados com o processo construtivo adotado, a qualidade e ao padrão preestabelecido

• Contratante
  • Definição do processo construtivo
  • Definição do padrão de acabamento
  • Custo global estimado de execução das obras
  • Prazos de projeto e construção

   

  Projetistas

  • Participação na elaboração do memorial da sua especialidade

• Memoriais descritivos de todos os projetos a serem elaborados para o empreendimento

1. No site www.manuaisdeescopo.com.br estão disponíveis modelos para elaboração de Memorial Descritivo (dos projetos que compõem o empreendimento) contemplando os itens aplicáveis ao atendimento à Norma de Desempenho ABNT NBR 15.575.

• Coordenação do fluxo de informações, segundo as necessidades de uma dada interface, garantindo a acessibilidade das informações aos membros da equipe envolvidos, evitando, porém, falta ou excesso de informações para cada um deles (Observação 1)

Contratante

• Padrões e procedimentos adotados em seus empreendimentos para geração e troca de informações (Observação 2)
• Manuais de diretrizes e soluções padronizadas de projeto, se houver

Projetistas

• Compromisso formal de respeito aos procedimentos estabelecidos e, segundo a especialidade, com a leitura/análise solicitada para a documentação gerada

• Registros do fluxo de informações e das datas-chaves de envio e recebimento de documentos de projeto (Observação 3 e 4)

1. Os recursos e procedimentos adotados para o fluxo de informações devem garantir a rapidez, confiabilidade e rastreabilidade do processo de projeto.
2. Ver também Atividade B002, que deve ser atendida preliminarmente.
3. O fluxo de informações deve incluir, além de documentos e dados, também o registro de informações geradas em telefonemas, mensagens eletrônicas, “fax”, reuniões informais e outros.
4. Caso haja uso do sistema BIM, o coordenador do projeto deverá administra-lo de modo “general manager”

• Discussão das alternativas de solução de interfaces técnicas com os componentes da equipe de projeto e demais agentes envolvidos, para que eles contribuam ou tenham ciência, conforme o caso
• Análise crítica de todos os produtos intermediários dos projetos desenvolvidos considerando o atendimento ao Programa de Necessidades e às características do produto, inclusive restrições legais, de aprovação, de ordem técnica (p.ex.: dimensões e espaços mínimos) e aos critérios definidos de sustentabilidade
• Documentação do processo de análise

Contratante

• Projetos legais aprovados
• Diretrizes e soluções padronizadas de projeto, se houver
• Parâmetros de custo, tecnologia, prazos e demais restrições adotadas no Programa de Necessidades

Projetistas (e especialistas, se houver)

• Apresentação das soluções e alternativas, por especialidade de projeto
• Questionamentos e propostas para melhoria das características técnicas do produto

• Relatórios de análise crítica dos produtos intermediários de projeto (Observação 1)
• Orientações para desenvolvimento de produtos intermediários de projeto revisados segundo resultados da análise crítica

1. A análise crítica deverá ser baseada em critérios de prévio conhecimento dos projetistas, de forma a serem considerados no desenvolvimento das soluções de projeto.

• Fechamento/conclusão das soluções para as interfaces técnicas, que serão detalhadas posteriormente

Contratante

• Ciência formal dos relatórios de análise crítica

Projetistas

• Apresentação das soluções finais, por especialidade de projeto, revisados segundo resultados de análise crítica

• Documentação das soluções finais para as interfaces técnicas dos projetos, com a concordância formal do contratante (Observação 1)
• Relatórios embasando as soluções adotadas

1. As soluções devem ser claramente documentadas, de modo a gerar o compromisso dos envolvidos e subsidiar as fases posteriores.

• Planejamento das reuniões: definição dos participantes, dos objetivos, da ordenação dos tópicos da pauta, dos horários (com escalonamento), da infraestrutura necessária, etc.
• Convocação dos participantes, informando claramente o objetivo da reunião, pauta, data, local, horário de início e fim, documentos e informações a serem levados, etc.
• Condução da reunião de acordo com o planejamento elaborado a fim de atingir os objetivos preestabelecidos
• Registro das decisões e de suas justificativas, de modo ordenado e rastreável, e das tarefas a serem desenvolvidas, responsáveis e prazos.

Contratante / coordenador / projetistas

• Produtos gerados nos itens anteriores da Fase C (C001 a C003)
• Relatório de análise crítica dos projetos
• Convocação para reunião com pauta definida
• Coordenação das pautas individuais
• Preparação para realização das reuniões (logística, confirmação de presença dos envolvidos, catering, etc.)

• Atas das reuniões contendo todas as informações, interfaces, definições assumidas, prazos acordados e responsabilidades estabelecidas, a fim de ficarem perfeitamente documentadas as decisões tomadas (Observação 1)
• Listas de pendências com prazos e responsáveis pela resolução
• Validação das atas e listas de pendências

1. A coordenação de projetos deve promover reuniões entre contratante, construtor, projetistas e eventuais especialistas contratados, no sentido de definir e formalizar claramente todas as decisões, observações e recomendações.

• Coordenação da validação dos projetos após desenvolvimento das soluções técnicas de interfaces e incorporação da análise crítica feita pela coordenação, contratante (e especialistas, se houver)

Contratante

• Ciência formal das soluções de projeto

Projetistas

• Produtos intermediários de projeto

• Validação das soluções de projeto (Observação 1)
• Definições e orientações para início da Fase D

1. A validação dos projetos deve ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto anteriormente definido, ou adequação do produto às exigências, em tempo hábil, informando o seu resultado ao contratante, para efeito de liberação do pagamento de etapas de projeto.

• Revisão do cronograma de projeto (responsabilidades, interdependências, produtos parciais e finais, datas limites, precedências e marcos de projeto acordados com a construtora / incorporadora / empreendedor)
• Monitoramento sistemático do processo a fim de tomar ações corretivas em tempo hábil, caso haja necessidade
• Reprogramação das atividades de maneira a garantir o atendimento às necessidades da construtora / incorporadora, caso seja verificado um provável atraso por parte de um ou mais membros da equipe (Observação 1)

Contratante

• Definição das necessidades e datas-limites

Projetistas

• Compromisso de informar o andamento dos projetos, inclusive um possível atraso, em tempo hábil para tomada de ações corretivas por parte do coordenador

• Cronograma de projeto atualizado, no caso de uma reprogramação
• Cronograma financeiro de desembolso de projeto atualizado, se fizer parte deste escopo (conforme C202)

1. É recomendável a utilização de redes de precedências com indicação do caminho crítico, abrangendo as inter-relações entre as especialidades e as interações com o poder público, considerando prazos exequíveis de forma a facilitar o controle do processo.

O cronograma deve ser uma ferramenta dinâmica, devendo ser atualizado constantemente, a cada etapa concluída ou quando houver uma reprogramação, podendo ser utilizado como um registro do desenvolvimento do projeto e base para novos empreendimentos.

• Análise crítica dos produtos gerados nas fases anteriores a fim de identificar a necessidade de contratação de especialista para análise crítica dos projetos
• Relacionar os tipos de especialistas necessários em acordo com as exigências técnicas do empreendimento, definindo o escopo das atividades de consultoria.
• Análise das qualificações técnicas dos especialistas e auxílio à definição dos contratados

Contratante

• Recursos disponíveis para remunerar consultoria
• Diretrizes para desenvolvimento da consultoria pelos especialistas

Especialistas (Observação 2)

• Currículos e acervos técnicos
• Capacitação empresarial quanto a pessoal e equipamentos

• Planilha de especialidades com indicação de escopos de consultoria requeridos e especialistas habilitados

1. Estas mesmas atividades se aplicam às fases anteriores, para efeito de orientação do projeto quanto a diretrizes técnicas que demandem a participação de especialistas, conforme A003.
2. A formalização dos contratos com os especialistas é fundamental para garantir seu comprometimento com os objetivos técnicos do empreendimento e para o perfeito desenvolvimento da coordenação.

• Definir os responsáveis pelas avaliações (incorporação, obra, setores de planejamento, suprimentos, usuários, etc.) e os momentos de avaliação
• Efetuar as avaliações e consolidar os resultados para apresentá-los ao cliente e aos projetistas, a fim de destacar os aspectos positivos e pontos a melhorar
• Solicitar propostas de melhorias a serem implementadas nos serviços de projeto

Contratante

• Informações relativas à qualidade percebida durante o desenvolvimento dos projetos

Projetistas

• Compromisso com a melhoria contínua nos seus processos a partir das avaliações efetuadas

Especialistas, se houver

• Auxílio na avaliação dos projetos

• Relatório de avaliação de desempenho dos serviços de projeto, contendo a pontuação obtida para cada critério definido e a posição adotada pela empresa a partir dessa avaliação (Observação 1)

1. A avaliação de desempenho dos serviços de projeto não deve ter caráter puramente classificatório. Inicialmente, ela deve definir os requisitos de qualidade esperados pelo cliente, a fim de orientar o projetista no desenvolvimento de suas atividades e, ao final, produzir uma reflexão conjunta quanto a aspectos positivos e deficientes, partindo do próprio projetista as propostas de melhoria. Como sugestão, alguns parâmetros de avaliação:

• Qualidade gráfica (no caso do uso de BIM, avaliar a compatibilidade com as demais especialidades, assim como os equipamentos técnicos utilizados)
• Qualidade das especificações
• Capacidade de planejamento e de atendimento a prazos pactuados
• Criatividade e inovação
• Capacidade de propor soluções e alternativas
• Nível de integração com demais subsistemas (compatibilidade)
• Racionalização da solução
• Conhecimento de normas técnicas, regulamentações e exigências legais

Conhecimento dos processos de análise e aprovação pelo poder público

• Devem ter sido definidos, anteriormente, em contrato, em conjunto com o cliente, quais indicadores de projeto serão avaliados e transmitir esses parâmetros aos projetistas antes do início dos trabalhos a fim de orientar o desenvolvimento dos projetos.
• Definir os responsáveis pelo levantamento desses indicadores (preferencialmente os próprios projetistas), bem como as providências a serem tomadas a partir de resultados diferentes dos esperados.
• Efetuar a avaliação comparativa dos indicadores levantados, apresentá-la ao cliente e aos projetistas a fim de decidir eventuais alterações de projeto (Observação 1)

Contratante

• Definição clara dos objetivos a serem alcançados no empreendimento, indicadores a serem avaliados / controlados

Projetistas:

• Compromisso em atingir os objetivos definidos

Especialistas, se houver

• Propostas de indicadores

• Relatório de avaliação, contendo as eventuais adequações dos projetos a serem implementadas para atendimento aos objetivos definidos

1. Os indicadores não devem ser analisados individualmente; em sua análise, devem ser considerados o desempenho global da edificação e os custos de construção, operação e manutenção.

• Conferência de documentação legal para aprovação nos Órgãos Técnicos Públicos em todas as esferas – Municipal, Estadual e Federal (Observação 1)

Contratante

• Fases A e B validadas, além de toda a documentação legal relativa ao empreendimento exigida pelos OTPs
• Toda a documentação legal, nos termos exigidos pelos OTPs

Projetistas

• Documentação gráfica e informações técnicas do Projeto Legal requeridas pelos OTPs
• Memorial descritivo do empreendimento conforme exigências dos OTPs
• Consultas e relatórios oficiais de todas as concessionárias de serviços públicos

• Verificação de conformidade de toda a documentação legal necessária para a aprovação do projeto com as exigências dos OTPs

1. Os documentos necessários, procedimentos e formato de requisição e resposta de cada processo poderão variar em função do órgão e da localidade

• Conferência da documentação legal para aprovação de projeto modificativo nos OTPs em todas as esferas – Municipal, Estadual e Federal (Observação 1)
• Acompanhamento de processos de aprovação do Projeto Modificativo nos OTPs em todas as esferas – Municipal, Estadual e Federal

Contratante

• Definição clara das alterações programáticas pretendidas
• Toda a documentação legal exigida pelos OTPs para modificação de projeto

Projetistas

• Documentação gráfica e informações técnicas do Projeto Modificativo, requeridas pelos OTPs

Procuração legal para o desenvolvimento da atividade

• Verificação de conformidade de toda a documentação legal, necessária para a aprovação do modificativo de projeto, com as exigências dos Órgãos Técnicos Públicos
• Relatórios, mensagens eletrônicas, telefonemas e informações sobre as visitas realizadas aos Órgãos Técnicos Públicos para o acompanhamento dos processos e verificação do seu andamento

1. Os documentos necessários, procedimentos e formato de requisição e resposta de cada processo poderão variar em função do órgão e da localidade

• Análise da solicitação das alterações de projeto pretendidas e suas implicações, verificação das especialidades de projeto que devem sofrer alteração e solicitação e análise de propostas para alteração dos projetos, inclusive com relação aos prazos previstos para execução das alterações
• Coordenação das alterações de projeto executando, sempre que possível, as atividades descritas nas etapas A, B e C, especialmente com relação à adequação às normas técnicas e posturas legais, identificação e solução de interfaces entre todas as atividades envolvidas, coordenação do fluxo de informações e análise das soluções técnicas e do grau de solução global atingida

Contratante

• Definição clara das alterações programáticas pretendidas

Projetistas

• Propostas técnico-comerciais para elaboração das alterações de projeto
• Projetos alterados segundo as definições do contratante

• Relatório de análise crítica das alterações e de suas implicações, contendo a relação de especialidades de projeto que deverão ser alteradas para contemplar a solicitação do contratante, incluindo a análise das respectivas propostas e prazos (Observação 1)
• Validação dos projetos alterados conforme a solicitação (Observação 2)

1. O significado de alteração de projeto envolve mudança do conceito ou da solução adotada nos elementos de projeto já validados; as modificações de projeto, por sua vez, significam ajustes e não mudam o conceito ou solução anteriormente projetados

2. A validação dos projetos alterados deve se dar em tempo hábil e ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto definido

• Análise crítica dos métodos construtivos e/ou inovações tecnológicas (materiais, serviços, equipamentos ou sistemas) considerando, além das questões comerciais, as questões de ordem técnica e a avaliação do impacto global da solução apresentada.

Contratante / empresa construtora

• Informações relativas aos métodos construtivos adotados pela empresa / planejamento da obra (Observação 1)

Projetistas

• Alternativas de métodos construtivos, com pré-dimensionamento das soluções

Fornecedores

• Propostas técnico-comerciais, contendo documentos comprobatórios de desempenho, se pertinente

• Relatórios de avaliação de impacto global da solução analisada levando em conta: custo inicial da solução; custo/facilidade de manutenção, facilidade de produção/produtividade; custo de recebimento, transporte interno e estocagem; garantia de continuidade de fornecimento; impacto no prazo global da obra, comparação de custo e outras condições entre diversos sistemas, etc.
• Relatórios de eventuais visitas a fornecedores para validação de condições de fornecimento
• Relatório de análise de eventuais protótipos

1. O contratante e o coordenador deverão definir de comum acordo, por ocasião da contratação, qual a extensão e abrangência desses serviços e a responsabilidade do coordenador na análise dos métodos construtivos.

• Verificação do atendimento às cláusulas contratuais para liberação das parcelas (critérios de recebimento)

Contratante

• Contratos de projeto e planejamento financeiro do empreendimento, no que diz respeito aos projetistas

Projetistas

• Medição de serviços

• Autorização de pagamento
• Revisão do planejamento financeiro para a etapa seguinte

• Encaminhar pedidos de protocolamento de projetos, requisições de informações oficiais, ou quaisquer outros serviços que necessitem da presença do coordenador de projetos no local do Órgão Técnico Público ou Concessionária
• Acompanhar os processos até sua conclusão

Contratante

• Procuração para a realização da atividade em questão
• Documentação pertinente (Observação 1)

Projetistas

• Quaisquer documentos necessários à requisição oficial do pedido (Observação 1)

• Protocolos e/ou documentos oficialmente expedidos pelo Órgão Técnico Público

1. Os documentos necessários, procedimentos e formato de requisição e resposta de cada órgão poderão variar em

• Coordenação do fluxo de informações, segundo as necessidades de uma dada interface, garantindo a acessibilidade das informações aos membros da equipe envolvidos

Contratante

• Padrões e procedimentos adotados em seus empreendimentos para geração e troca de informações (Observação 2)
• Manuais de diretrizes e soluções padronizadas de projeto, se houver

Projetistas

• Compromisso formal de respeito aos procedimentos estabelecidos e, segundo a especialidade, com a leitura/análise solicitada para a documentação gerada

Registros do fluxo de informações e das datas-chaves de envio e recebimento de documentos de projeto (Observação 3 e 4)

1. Ver também Atividade B002, que deve ser atendida preliminarmente.
2. Os recursos e procedimentos adotados para o fluxo de informações devem garantir a rapidez, confiabilidade e rastreabilidade do processo de projeto.
3. O fluxo de informações deve incluir, além de documentos e dados, também o registro de informações geradas em telefonemas, mensagens eletrônicas, “fax”, reuniões informais e outros, evitando que haja falta ou excesso de informações para os agentes envolvidos.
4. Caso haja uso do sistema BIM, o coordenador do projeto deverá administra-lo de modo “general manager”

• Análise crítica dos projetos, com base nas informações constantes nos contratos, diretrizes de projeto, listas de verificação, atas de reuniões anteriores e demais documentos disponíveis a fim de garantir os objetivos propostos para o projeto (construtibilidade, racionalização, custo etc.) (Observação 1)
• Verificação do atendimento às necessidades do cliente, premissas definidas nos dados de entrada de projeto, requisitos de funcionamento e desempenho especificados, exigências do agente financeiro, exigências de contrato e demais requisitos
• Registro dos comentários e solicitação das correções devidas

Contratante

• Escopos de projeto, memoriais descritivos, memoriais de incorporação, memoriais de venda, material publicitário, diretrizes de projeto, listas de verificação e demais documentos disponíveis.

Projetistas

• Documentos de projeto (projetos, detalhamento e memoriais, na forma de arquivos eletrônicos e/ou cópias, conforme o caso)

• Relatório e/ou desenhos indicativos da análise crítica dos projetos, apontando as interferências entre os sistemas e projetos para posterior solução e correção
• Solicitações de revisão aos projetistas

A análise crítica é um dos principais elementos que subsidiam a condução das reuniões de coordenação de projetos.

• Revisão do cronograma de projeto (responsabilidades, interdependências, produtos parciais e finais, datas limites, precedências e marcos de projeto acordados com a construtora / incorporadora / empreendedor) Monitoramento sistemático do processo a fim de tomar ações corretivas em tempo hábil, caso haja necessidade (Observação 1)
• Reprogramação das atividades de maneira a garantir o atendimento das necessidades da construtora / incorporadora, caso seja verificado um provável atraso por parte de um ou mais membros da equipe

Contratante

• Definição das necessidades e datas-limites

Projetistas

• Compromisso formal de informar o andamento dos projetos, inclusive um possível atraso, em tempo hábil para tomada de ações corretivas por parte do coordenador

• Cronograma de projeto atualizado, no caso de uma reprogramação
• Cronograma financeiro de desembolso de projeto atualizado, se fizer parte deste escopo (conforme D202)

1. De forma a facilitar o controle do processo, é recomendável a utilização de redes de precedências com indicação do caminho crítico, abrangendo as inter-relações entre as especialidades e as interações com os órgãos técnicos públicos responsáveis por aprovações, considerando prazos exequíveis.

O cronograma deve ser uma ferramenta dinâmica, constantemente atualizada, a cada etapa concluída ou quando houver uma reprogramação, para ser utilizado como um registro do desenvolvimento do projeto e como base para planejamento de futuros empreendimentos.

Contratante / coordenador / projetistas:

• Produtos gerados nos itens anteriores da Fase D (D001 e D002)
• Relatório de análise crítica dos projetos
• Convocação para reunião com pauta definida
• Coordenação das pautas individuais
• Preparação para realização das reuniões (logística, confirmação de presença dos envolvidos, catering, etc.)

• Planejamento das reuniões: definição dos participantes, dos objetivos, da ordenação dos tópicos da pauta, dos horários (com escalonamento), da infraestrutura necessária, etc.
• Convocação dos participantes, informando claramente o objetivo da reunião, pauta, data, local, horário de início e fim, documentos e informações a serem levados, etc.
• Condução da reunião de acordo com o planejamento elaborado a fim de atingir os objetivos preestabelecidos
• Registro das decisões e de suas justificativas, de modo ordenado e rastreável, e das tarefas a serem desenvolvidas, responsáveis e prazos

• Atas das reuniões contendo todas as informações, interfaces, definições assumidas, prazos acordados e responsabilidades estabelecidas, a fim de ficarem perfeitamente documentadas as decisões tomadas (Observação 1)
• Listas de pendências com prazos e responsáveis pela resolução
• Validação das atas e listas de pendências

1. A coordenação de projetos deve promover reuniões entre contratante, construtor, projetistas e eventuais especialistas contratados, no sentido de definir e formalizar claramente todas as decisões, observações e recomendações.

• Validar os projetos após as análises e revisões em função das interfaces e comentários de eventuais especialistas, com a ciência do contratante/construtor, de forma que possam ser liberados para a execução
• Identificar, junto aos projetistas, quais observações/recomendações deverão ser repassadas às equipes envolvidas (obra, planejamento, orçamento, suprimentos, comercial, etc.) para um perfeito entendimento do projeto

Projetistas

• Projeto atendendo a todas as recomendações/observações efetuadas pela coordenação, inclusive as constantes dos relatórios de análise crítica e atas de reuniões de coordenação de projetos

• Documento de validação dos projetos contendo parecer final recomendando a sua liberação pelo contratante, bem como observações que se façam necessárias (Observação 1)

1. A validação dos projetos deve ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto anteriormente definido, ou adequação do produto às exigências, em tempo hábil, informando o seu resultado ao contratante.

• Efetuar as avaliações considerando os aspectos relativos ao desempenho dos projetos nesta fase
• Consolidar os resultados para apresentá-los ao cliente e aos demais projetistas

Contratante

• Informações relativas ao desempenho de cada um dos projetistas contratados

• Relatório de avaliação de desempenho dos serviços de projeto (Observação 2)
• Registro da evolução dos serviços de projeto ao longo do tempo (se houver mais de um projeto desenvolvido para o mesmo contratante)

1. A avaliação de desempenho dos serviços de projeto não deve ter caráter puramente classificatório. Inicialmente, ela deve definir os requisitos de qualidade esperados pelo cliente, a fim de orientar o projetista no desenvolvimento de suas atividades e, ao final, produzir uma reflexão conjunta quanto a aspectos positivos e deficientes, partindo do próprio projetista as propostas de melhoria. Como sugestão, alguns parâmetros de avaliação:

• Qualidade gráfica (no caso do uso de BIM, avaliar a compatibilidade com as demais especialidades, assim como os equipamentos técnicos utilizados)
• Qualidade das especificações
• Capacidade de planejamento e de atendimento a prazos pactuados
• Criatividade e inovação
• Capacidade de propor soluções e alternativas
• Nível de integração com demais subsistemas (compatibilidade)
• Nível de qualidade da verificação e de atendimento a diretrizes do projeto
• Racionalização e construtibilidade da solução
• Conhecimento de normas técnicas, regulamentações e exigências legais

Conhecimento dos processos de análise e aprovação pelo poder público

• Devem ter sido definidos, anteriormente, em contrato, em conjunto com o cliente, quais indicadores de projeto serão avaliados e transmitir esses parâmetros aos projetistas antes do início dos trabalhos a fim de orientar o desenvolvimento dos projetos.
• Definir os responsáveis pelo levantamento desses indicadores (preferencialmente os próprios projetistas), bem como as providências a serem tomadas a partir de resultados diferentes dos esperados.
• Efetuar a avaliação comparativa dos indicadores levantados, apresentá-la ao cliente e aos projetistas a fim de decidir eventuais alterações de projeto

Contratante

• Definição clara dos objetivos a serem alcançados no empreendimento, indicadores a serem avaliados / controlados

Projetistas

• Compromisso em atingir os objetivos definidos

Especialistas, se houver:

• Propostas de indicadores

• Relatório de avaliação, contendo as eventuais adequações dos projetos a serem implementadas para atendimento aos objetivos definidos (Observação 1)

1. Os indicadores não devem ser analisados individualmente; em sua análise, devem ser considerados o desempenho global da edificação e os custos de construção, operação e manutenção.

• Análise da solicitação das alterações de projeto pretendidas e suas implicações, verificação das especialidades de projeto que devem sofrer alteração e solicitação e análise de propostas para alteração dos projetos, inclusive com relação aos prazos previstos para execução das alterações.
• Coordenação das alterações de projeto executando, sempre que possível, as atividades descritas nas etapas A, B e C, especialmente com relação à adequação às normas técnicas e posturas legais, identificação e solução de interfaces entre todas as atividades envolvidas, coordenação do fluxo de informações e análise das soluções técnicas e do grau de solução global atingida

Contratante

• Definição clara das alterações programáticas pretendidas

Projetistas

• Propostas técnico-comerciais para elaboração das alterações de projeto
• Projetos alterados segundo as definições do contratante

• Relatório de análise crítica das alterações e de suas implicações, contendo a relação de especialidades de projeto que deverão ser alteradas para contemplar a solicitação do contratante, incluindo a análise das respectivas propostas e prazos pactuados
• Validação dos projetos alterados conforme a solicitação

1. O significado de alteração de projeto envolve mudança do conceito ou da solução adotada nos elementos de projeto já validados; as modificações de projeto, por sua vez, significam ajustes e não mudam o conceito ou solução anteriormente projetados

A validação dos projetos alterados deve se dar em tempo hábil e ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto definido

• Análise crítica e equalização dos orçamentos e propostas recebidas, levando-se em conta, além das questões comerciais, as questões de ordem técnica, avaliando o impacto global da solução apresentada.

Contratante (Observação 1)

• Escopo de fornecimento desejado
• Forma de contratação
• Prazo de execução desejado
• Preço máximo pretendido

Projetistas

• Todos os projetos detalhados e consolidados nesta fase; memoriais de especificação de todas as disciplinas

Fornecedores

• Propostas técnico-comerciais

• Relatórios de avaliação anterior para seleção de fornecedores, se houver
• Relatórios de visitas a fornecedores para validação de condições de fornecimento
• Indicação de seleção de fornecedores de materiais e serviços fundamentados em parâmetros definidos em conjunto com o contratante
• Elaboração de planilhas comparativas de preços ofertados, e outras condições específicas, e seus desvios para avaliação de melhor relação custo-benefício

1. Questões relativas à saúde financeira e à conformidade jurídica, fiscal e tributária dos fornecedores cabem ao contratante.

• Verificação do atendimento às cláusulas contratuais para liberação das parcelas (critérios de recebimento)

Contratante

• Contratos de projeto e planejamento financeiro do empreendimento, no que diz respeito aos projetistas

Projetistas

• Medição de serviços

• Autorização de pagamento
• Revisão do planejamento financeiro para a etapa seguinte

• Análise crítica dos elementos de planejamento da execução da obra (redes PERT/CPM; cronograma de suprimentos, plano de ataque, plano da qualidade, organograma, nivelamento de recursos, dimensionamento de equipes, projeto de canteiro, PCMAT, etc.) (Observação 1)

Contratante

• Planejamento da execução da obra (Observação 2)

• Parecer com relação à viabilidade do planejamento da execução da obra apresentado e propostas de melhorias

1. O coordenador deverá relacionar os elementos de documentação necessários para essa análise, a serem fornecidos pelo contratante.
2. O contratante e o coordenador deverão definir de comum acordo, por ocasião da contratação, qual será a extensão e abrangência desses serviços, e a responsabilidade do coordenador na análise do planejamento da execução da obra.

• Análise crítica dos métodos construtivos e/ou inovações tecnológicas propostos (materiais, serviços, equipamentos ou sistemas), levando-se em conta, além das questões comerciais, as questões de ordem técnica, e avaliando o impacto global da solução apresentada. (Observação 1)

Contratante

• Informações relativas aos métodos construtivos adotados pela empresa / planejamento da obra

Projetistas

• Propostas de métodos construtivos

Fornecedores

• Propostas técnico-comerciais

• Relatórios de visitas a fornecedores para validação de condições de fornecimento
• Relatório de análise de protótipos
• Relatórios de avaliação global da solução, levando em conta: custo inicial da solução; custo/facilidade de manutenção, facilidade de produção/produtividade; custo de recebimento, transporte interno e estocagem; garantia de continuidade de fornecimento; impacto no prazo global da obra, comparação de custo e outras condições entre diversos sistemas, etc.

1. O contratante e o coordenador deverão definir de comum acordo, por ocasião da contratação, qual a extensão e abrangência desses serviços e a responsabilidade do coordenador na análise dos métodos construtivos

• Verificar a adequação e conformidade de todos os elementos e equipamentos (arquitetônicos, estruturais, sistemas elétricos e hidráulicos, de climatização, paisagismo, projetos de vedações, arquitetura de interiores e outros pertinentes) da edificação.

Projetistas

• Todos os projetos detalhados e consolidados nesta fase, analisados e comentados por todas as outras disciplinas envolvidas, inclusive as de projetos para produção
• Memoriais de especificação de todos os projetos

• Relatórios e desenhos indicativos de todas as interferências entre todos os sistemas e os projetos para eventual solução e correção das mesmas; verificando as interferências em: fundações; sistemas estruturais; sistemas prediais elétricos e hidráulicos; sistemas de climatização (ar-condicionado e ventilação); dimensionamento de equipamentos em função dos ambientes definidos; sistemas de vedação; sistemas de revestimentos de pisos, vedações e forros; quaisquer outros sistemas pertinentes

• Promoção de reuniões programadas, com participação dos projetistas, coordenador de obras, coordenador do projeto, engenheiro residente e líderes de equipes de execução (mestres-de-obras e encarregados), com objetivo de transmitir os conceitos e soluções adotados de projeto (Observação 1)

Projetistas:

• Projetos executivos correspondentes

Construtora:

• Análise prévia dos projetos (Observação 2)
• Cronograma de etapas de execução da obra (Observação 3)

• Atas de reunião (Observação 4)
• Informações para planejamento, contratação, execução e controle das atividades de execução da obra
• Informações para avaliação de desempenho dos serviços de projeto

1. As reuniões devem ser realizadas a tempo de se estabelecerem adequados planejamento, aquisição e contratação das atividades de suprimento e de execução correspondentes.
2. A análise prévia dos projetos pela construtora deve ser disponibilizada à coordenação de projetos e aos projetistas, para efeito de direcionamento da preparação da reunião de apresentação de projetos.
3. As modificações de projetos estabelecidas nesta fase devem se restringir àquelas que possam efetivamente agregar valor ao empreendimento, uma vez que os projetos já terão sido anteriormente validados.

4. As reuniões devem ser subdivididas por escopos de projeto e antecederem às etapas de execução, caso a caso, de acordo com as características do empreendimento.

• Efetuar visitas com os projetistas à obra, programadas e com escopo pré-definido, a fim de sanar eventuais dúvidas e de analisar sugestões da equipe de produção, retroalimentando ao projetista e estreitando o contato entre projetista e produção
• Efetuar as avaliações considerando os aspectos relativos ao desempenho dos projetos nesta fase
• Consolidar os resultados para apresentá-los ao cliente e aos projetistas

Contratante / engenheiro-residente

• Informações relativas ao desempenho, tanto do projeto, quanto do atendimento prestado pelo projetista durante a execução das obras

Projetistas

• Compromisso formal de melhoria contínua nos seus processos a partir das avaliações efetuadas

• Relatórios das visitas à obra, com registro dos pontos levantados e das ações a serem tomadas
• Subsídios para avaliação de desempenho dos serviços de projeto (Observação 1)
• Ata da reunião de avaliação da qualidade dos serviços de projeto com registro das ações a serem implementadas pelo projetista

1. Ver também C102 e D101.

A avaliação de desempenho dos serviços de projeto não deve ter caráter puramente classificatório; inicialmente, ela deve definir os requisitos de qualidade esperados, a fim de orientar o projetista no desenvolvimento de suas atividades e, ao final, produzir uma reflexão conjunta quanto a aspectos positivos e deficientes, partindo do próprio projetista as propostas de melhoria. Como sugestão, alguns parâmetros de avaliação, a serem definidos no início do projeto, em conjunto com o cliente:

• Nível de racionalização construtiva proporcionado pelo projeto
• Nível de integração com demais subsistemas (compatibilidade)
• Conformidade com as normas técnicas
• Qualidade das especificações
• Qualidade gráfica

Contribuição do projeto para a construtibilidade e segurança do trabalhador na obra

• Avaliar a coerência entre as informações do manual técnico de utilização e manutenção das áreas comuns e privativas e as características e especificações dos projetos do empreendimento e normalização vigente
• Promover eventuais adequações do texto do manual técnico de utilização e manutenção das áreas comuns e privativas e promover a validação e liberação do texto final

Contratante

• Projetos executivos originais
• Projetos “como construído” (as built)
• Informações constantes em contratos, memoriais de venda, material publicitário, etc.
• Informações de fornecedores de equipamentos
• Manual técnico de utilização e manutenção das áreas comuns e privativas (versão preliminar)

Projetistas

• Subsídios das especialidades para manual técnico de utilização e manutenção, com orientações sobre a manutenção dos sistemas prediais, equipamentos etc.

• Relatório contendo a análise do manual técnico de utilização e manutenção das áreas comuns e privativas, com sugestões de adequação, se houver necessidade (Observação 1)

1. Para a análise aqui descrita, devem ser consideradas as exigências das normas técnicas brasileiras, aspectos legais do direito dos consumidores e a experiência de empreendimentos anteriores. O SECOVI-SP publicou um texto orientativo, denominado “Manual do Proprietário”, que também pode ser usado como referência.

• Efetuar as avaliações junto com a equipe de obra
• Consolidar os resultados para apresentá-los ao cliente e aos projetistas, a fim de destacar os aspectos positivos e pontos a melhorar
• Solicitar propostas de melhorias a serem implementadas pelos projetistas

Contratante

• Informações por parte da equipe de obra relativas à qualidade percebida durante a utilização dos projetos

Projetistas

• Compromisso com a melhoria contínua nos seus processos a partir das avaliações efetuadas

• Relatório de avaliação de desempenho dos serviços de projetos, contendo a pontuação obtida para cada critério definido e a posição adotada pela empresa a partir dessa avaliação (Observação 1)
• Registro da evolução dos serviços de projeto ao longo do tempo (se houver mais de um projeto desenvolvido para o mesmo contratante)

1. Ver também D101.

A avaliação de desempenho dos serviços de projeto não deve ter caráter puramente classificatório; inicialmente, ela deve definir os requisitos de qualidade esperados pelo cliente, a fim de orientar o projetista no desenvolvimento de suas atividades e, ao final, produzir uma reflexão conjunta quanto a aspectos positivos e deficientes, partindo do próprio projetista as propostas de melhoria. Como sugestão, alguns parâmetros de avaliação:

• Qualidade gráfica
• Qualidade das especificações
• Capacidade de planejamento e de atendimento a prazos pactuados
• Criatividade e inovação
• Capacidade de propor soluções e alternativas
• Nível de integração com demais subsistemas (compatibilidade)
• Nível de qualidade da verificação e de atendimento a diretrizes do projeto
• Racionalização e construtibilidade da solução
• Conhecimento de normas técnicas, regulamentações e exigências legais

Conhecimento dos processos de análise e aprovação pelo poder público

• Análise da solicitação das alterações de projeto pretendidas e suas implicações, verificação das especialidades de projeto que devem sofrer alteração e solicitação e análise de propostas para alteração dos projetos, inclusive com relação aos prazos previstos para execução das alterações
• Coordenação das alterações de projeto executando, sempre que possível, as atividades descritas nas etapas A, B e C, especialmente com relação à adequação às normas técnicas e posturas legais, identificação e solução de interfaces entre todas as atividades envolvidas, coordenação do fluxo de informações e análise das soluções técnicas e do grau de solução global atingida

Contratante

• Definição clara das alterações programáticas pretendidas (Observação 1)

Projetistas

• Propostas técnico-comerciais para elaboração das alterações de projeto
• Projetos alterados segundo as definições do contratante

• Relatório de análise crítica das alterações e de suas implicações, contendo a relação de especialidades de projeto que deverão ser alteradas para contemplar a solicitação do contratante, incluindo a análise das respectivas propostas e prazos
• Validação dos projetos alterados conforme a solicitação (Observação 2)

1. O significado de alteração de projeto envolve mudança do conceito ou da solução adotada nos elementos de projeto já validados; as modificações de projeto, por sua vez, significam ajustes e não mudam o conceito ou solução anteriormente projetados

2. A validação dos projetos alterados deve se dar em tempo hábil e ser coordenada de forma que o resultado final seja compatível com o produto definido

• Planejamento, convocação dos participantes e condução das reuniões programadas com a participação dos projetistas, coordenador de obras, engenheiro residente e líderes de equipes de execução (mestres-de-obras e encarregados), com o objetivo de discutir as soluções de projeto, confrontadas ao planejamento da execução da obra

Contratante

• Informações relativas ao planejamento da execução da obra

Projetistas

• Projetos executivos e projetos para produção correspondentes

Especialistas, se houver

• Auxílio na identificação dos principais cuidados e de pontos que possam gerar problemas durante a execução da obra

• Atas das reuniões de preparação da obra contendo todas as informações, interfaces, definições assumidas, prazos acordados e responsabilidades estabelecidas, com destaque para o registro das decisões relevantes e suas justificativas, de maneira ordenada e rastreável
• Listas de pendências com prazos e responsáveis pela resolução
• Validação das atas e listas de pendências (Observação 1)

1. Ver também E102 – Coordenação de alterações de projeto

Contratante

• Informações constantes em contratos, memoriais de venda, material publicitário, etc.
• Informações de fornecedores de equipamentos
• Projetos “como construído” (as built)

Projetistas

• Projetos executivos originais
• Especificações técnicas e material gráfico para a elaboração do manual do proprietário

• Elaboração do manual do proprietário de acordo com a legislação vigente, normas técnicas, padrões do promotor (incorporador) e compromissos contratuais, com orientações de manutenção otimizada dos sistemas prediais e revestimentos arquitetônicos

• Manual do proprietário para o uso, conservação e manutenção da edificação

1. O manual do proprietário deve conter as informações e orientações necessárias para o uso, conservação e manutenção da edificação e alinhados a normalização ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674:

• Descrição das características de cada sistema, inclusive documentação técnica;
• Procedimentos e cuidados de operação e manutenção;
• Relação de fornecedores utilizados na obra;
• Termos de garantia.
• Devem estar indicadas todas as interferências entre vedações, estruturas e sistemas prediais.

• Planejamento das reuniões: definição dos participantes, dos objetivos, da ordenação dos tópicos da pauta, horários e infraestrutura necessária
• Convocação dos participantes, informando claramente o objetivo da reunião, pauta, data, local, horário de início e fim, documentos e informações a serem levados, etc.
• Condução da reunião de acordo com o planejamento elaborado a fim de atingir os objetivos preestabelecidos e registro das decisões e ações a serem desenvolvidas, responsáveis e prazos

Contratante / construtor

• Avaliação da qualidade dos projetos, realizadas nas fases anteriores
• Registros de alterações e/ou modificações de projetos efetuadas

• Atas das reuniões de avaliação
• Relatório consolidando as avaliações dos resultados dos projetos e propondo ações de melhoria, sejam elas relativas às diretrizes de desenvolvimento dos projetos, ou ao processo de projeto como um todo (Observação 1)

1. Esta atividade toma como princípio a necessidade de se elaborar um “fechamento” dos processos de avaliação de cada empreendimento, considerando as suas particularidades, mas também levando em conta os fatores que se repetirão em empreendimentos futuros, retroalimentando, assim, os processos do cliente, do coordenador, dos projetistas, da construtora, etc.

• Definição, em conjunto com o contratante, do tamanho da amostra, da forma de aplicação da pesquisa (questionário, mala direta etc.) e do prazo estimado de retorno, além de eventuais incentivos aos participantes
• Elaboração dos questionários a fim de verificar a imagem transmitida pela empresa e a qualidade percebida pelos clientes, bem como o atendimento aos requisitos de funcionamento e desempenho estabelecidos
• Recebimento das respostas e emissão de cartas de agradecimento aos participantes
• Redação do relatório de análise dos dados, inclusive com indicação da necessidade de levantamentos complementares por meio de inspeções técnicas e/ou observações de uso

Contratante

• Informação com relação aos requisitos de funcionamento e desempenho definidos na concepção do produto
• Definição da quantidade, periodicidade e abrangência das coletas de informações, bem como dos itens a serem avaliados

Projetistas

• Propostas de questionários relativos às suas disciplinas

Especialistas

• Propostas de questionários relativos às suas especialidades

• Tabulação e tratamento estatístico dos dados obtidos
• Relatório de avaliação pós-ocupação global do empreendimento
• Encaminhamento dos produtos da avaliação pós-ocupação realizada a todos os agentes envolvidos

• Planejamento, convocação dos participantes e condução das reuniões programadas com a participação dos projetistas, coordenador de obras, engenheiro residente e líderes de equipes de execução (mestres-de-obras e encarregados), com o objetivo de discutir as soluções de projeto, confrontadas ao planejamento da execução da obra (Observação 1)

Contratante

• Informações relativas ao planejamento da execução da obra

Projetistas

• Projetos executivos e projetos para produção correspondentes

Especialistas, se houver

• Auxílio na identificação dos principais cuidados e de pontos que possam gerar problemas durante a execução da obra

• Atas das reuniões de preparação da obra contendo todas as informações, interfaces, definições assumidas, prazos acordados e responsabilidades estabelecidas, com destaque para o registro das decisões relevantes e suas justificativas, de maneira ordenada e rastreável
• Listas de pendências com prazos e responsáveis pela resolução
• Validação das atas e listas de pendências

Ver também E102 – Coordenação de alterações de projeto

• Definição, em conjunto com o contratante, do tamanho da amostra, da forma de aplicação da pesquisa (questionário, mala direta etc.) e do prazo estimado de retorno, além de eventuais incentivos aos participantes
• Elaboração dos questionários a fim de verificar a imagem transmitida pela empresa e a qualidade percebida pelos clientes, bem como o atendimento aos requisitos de funcionamento e desempenho estabelecidos
• Recebimento das respostas e emissão de cartas de agradecimento aos participantes
• Redação do relatório de análise dos dados, inclusive com indicação da necessidade de levantamentos complementares por meio de inspeções técnicas e/ou observações de uso

Contratante

• Informação com relação aos requisitos de funcionamento e desempenho definidos na concepção do produto
• Definição da quantidade, periodicidade e abrangência das coletas de informações, bem como dos itens a serem avaliados

Projetistas

• Propostas de questionários relativos às suas disciplinas

Especialistas

• Propostas de questionários relativos às suas especialidades

• Tabulação e tratamento estatístico dos dados obtidos
• Relatório de avaliação pós-ocupação global do empreendimento
• Encaminhamento dos produtos da avaliação pós-ocupação realizada a todos os agentes envolvidos