Relatório publicado em julho de 2020, pela ONU (Organização da Nações Unidas), previu que a população mundial chegaria a 9,7 bilhões em 2050 e atingiria o pico de 11 bilhões de pessoas por volta de 2100. No entanto, em julho de 2021, o Instituto de Métricas e Avaliação de Saúde da Universidade de Washington (EUA) anunciou que a população do mundo chegaria ao pico de 9,73 bilhões em 2064 e, em seguida, começaria a declinar para 8,7 bilhões em 2100.

Se os resultados desse último estudo estiverem corretos, não apenas a transição para uma era global de declínio populacional foi acelerada, mas também quase todos os países devem vivenciar o progresso do encolhimento urbano. Países ao redor do mundo, qualquer que seja seu grau de urbanização, devem, portanto, se preparar para a próxima era de declínio populacional.

Muitos estudos se concentraram nos efeitos do encolhimento das cidades, principalmente em países e cidades que experimentaram declínio populacional devido ao esvaziamento das indústrias

Pesquisadores da Universidade de Tóquio e da faculdade de Economia da Universidade Nihon, no Japão, publicaram estudo sobre as repercussões da diminuição populacional no preço dos imóveis no país, onde o fenômeno de encolhimento em algumas cidades já é uma realidade, e é possível presenciar impactos regionais resultantes, como redução ou abolição dos serviços de transporte público, consolidação de escolas primárias e aumento do número de casas vazias, com repercussões negativas na segurança pública e no apelo visual dos bairros.

Neste estudo, foi realizada uma estimativa futura do valor dos ativos habitacionais na área metropolitana de Tóquio, com 36 milhões de habitantes, englobando 209 municípios. O período de coleta e estimativa de dados foi determinado entre 1984 (quando a bolha econômica começou no Japão) e 2045. A população futura e o número de domicílios foram projetados pelo Instituto Nacional de Pesquisa de População e Seguridade Social do Japão.

Segundo esse estudo, o declínio da população se traduz no declínio do valor das unidades habitacionais, e nas áreas metropolitanas o impacto da deflação dos ativos imobiliários deve ser mais severo.

Se uma cidade expandida encolhe devido ao declínio da população, em tese, a população diminui mais fortemente nos subúrbios. Portanto, o valor dos ativos habitacionais nessas regiões diminuirá devido ao declínio na demanda por moradias, causando grande perda para esses moradores.

O resultado dos estudos mostra, entretanto, que em uma área de e 15 km do centro de Tóquio (aproximadamente 30 minutos de deslocamento), o valor do ativo residencial continuará a aumentar ou diminuir ligeiramente até 2045. Ao contrário, em áreas distantes mais de 30 km do centro de Tóquio (aproximadamente 60 minutos para o deslocamento), o valor das habitações diminui de forma mais intensa. Dessa forma, o estudo esclareceu que o valor dos ativos imobiliários no Japão diminuirá em todos os municípios, exceto na área central de Tóquio, até 2045. Em muitas áreas, essa diminuição pode chegar US$ 75.000 por unidade habitacional.

Esses resultados reforçam estudos anteriores sobre cidades em encolhimento, que mostram ser a compacidade das cidades um antídoto importante para a retração urbana. No entanto, a questão que permanece é compreender como transformar uma metrópole expandida em uma cidade compacta.

Portanto, se do ponto de vista do planejamento e da política regional, a cidade compacta representa uma estrutura urbana ideal numa era de população em declínio, os pesquisadores entendem que seria necessário um sistema prático de incentivos econômicos à mudança das famílias para áreas mais centrais, como subsidiar os custos de realocação ou isentar o IPTU para aqueles que se mudarem para essas áreas.

Sob uma perspectiva global, é possível prever que os países mais desenvolvidos provavelmente enfrentarão desafios de declínio populacional nos próximos 30 anos. Ainda há tempo para se preparar, mas medidas antecipadas são necessárias. Por exemplo, as políticas de cidades compactas devem ser claramente definidas no planejamento urbano de longo prazo e, para isso, não apenas o planejamento, mas também sistemas de incentivos devem ser implementados enquanto o impacto da deflação dos ativos imobiliários for pequeno.

Claudio Bernardes, engenheiro civil e vice-presidente do Secovi-SP, é colunista da Folha de S.Paulo. 

* Artigo publicado no jornal Folha de S.Paulo: sexta, 28/4 (on-line), e sábado 29/4 (impresso).

Fonte: Secovi-SP